주택임대차보호법상 '계약갱신청구권' 거절 사유: 실거주 입증 책임은 누구에게 있는가?

 

목차(Index)

1. 계약갱신청구권의 법적 구조와 임대차 관계의 기본 원칙
2. 주택임대차보호법 제6조의3상 갱신 거절 사유와 실거주 요건
3. 실거주 입증 책임의 귀속 주체와 민법상 법리
4. 분쟁 발생 시 대응 방법과 손해배상 책임의 범위

1. 주택임대차보호법상 계약갱신청구권의 법적 구조와 임대차 관계의 기본 원칙

주택 임대차 계약은 단순히 건물을 빌려 쓰는 거래를 넘어 한 사람의 생활 기반을 형성하는 중요한 법률관계입니다. 임차인은 일정 기간 동안 해당 주택에서 거주하면서 직장, 학교, 지역사회와 연결된 생활 구조를 만들어 갑니다. 이러한 현실을 고려하여 주택임대차보호법은 임차인에게 계약갱신청구권이라는 특별한 권리를 부여하고 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따르면 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법에서 정한 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다.

여기서 ‘임대인’은 주택을 빌려주는 사람을 의미하며, ‘임차인’은 그 주택을 빌려 거주하는 사람을 뜻합니다. 민법 제618조는 임대차를 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 하고 상대방이 차임을 지급하기로 약정함으로써 성립하는 계약이라고 규정합니다. 계약갱신청구권은 이러한 기본적 임대차 관계 위에서 임차인의 주거 안정을 강화하기 위해 특별히 인정된 권리입니다. 따라서 갱신 요구는 단순한 부탁이 아니라 법이 보장하는 권리 행사라는 점에서 출발해야 합니다.

2. 주택임대차보호법상 제6조의3상 갱신 거절 사유와 실거주 요건

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서는 임대인이 일정한 사유가 있는 경우 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 규정합니다. 그중 대표적인 사유가 임대인 또는 그 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우입니다. 흔히 이 사유를 ‘실거주’를 이유로 한 갱신 거절이라고 표현합니다. 그러나 법은 단순한 의사 표시만으로 거절을 정당화하지 않습니다. 임대인은 실제로 거주할 계획이 구체적이고 현실적인지, 이사 준비가 이루어졌는지, 다른 주거지를 처분하거나 계약 해지했는지 등 객관적 사정을 통해 진정성을 보여야 합니다.

특히 주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우 손해배상 책임을 부담한다고 명시합니다. 이는 형식적 주장만으로 임차인을 내보내는 것을 방지하기 위한 장치입니다. 법은 임대인의 재산권도 보호하지만, 동시에 임차인의 주거 안정이라는 공익적 가치를 함께 고려합니다. 따라서 실거주 사유는 엄격하게 해석되며, 단순한 계획 수준을 넘어 실질적 거주 의사가 입증되어야 효력을 가집니다.

3. 주택임대차보호법상 실거주 입증 책임의 귀속 주체와 민법상 법리

계약갱신청구권 분쟁에서 핵심 쟁점은 실거주 사유에 대한 입증 책임이 누구에게 있는가 하는 문제입니다. 일반적인 민사소송 원칙에 따르면, 권리를 제한하거나 상대방의 권리 행사를 배제하려는 측이 그 사실을 입증해야 합니다. 즉, 임차인이 적법하게 갱신을 요구하였다면, 이를 거절하려는 임대인이 법에서 정한 거절 사유의 존재를 입증해야 합니다. 따라서 실거주 의사와 그 구체적 계획에 대한 증명 책임은 임대인에게 귀속된다고 보는 것이 타당합니다.

민법 제390조는 채무자가 채무를 이행하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다고 규정합니다. 여기서 ‘채권’은 일정한 행위를 요구할 수 있는 권리를 말하고, ‘채무’는 그에 대응하여 부담하는 의무를 의미합니다. 임대인은 임차인의 적법한 갱신 요구에 응할 채무를 부담하는 지위에 있으며, 이를 거절하려면 법이 허용한 사유를 명확히 증명해야 합니다. 단순한 주장이나 추상적 계획만으로는 법원의 판단을 받기 어렵고, 실제 거주 개시 여부나 이후 사용 형태까지 종합적으로 고려됩니다.

4. 주택임대차보호법상 분쟁 발생 시 대응 방법과 손해배상 책임의 범위

임차인이 계약갱신을 요구했음에도 임대인이 실거주를 이유로 이를 거절하였다면, 임차인은 우선 갱신 요구 의사를 명확히 남기고 거절 사유에 대한 구체적 설명을 요청하는 것이 필요합니다. 이후 임대인이 실제로 거주하지 않고 제3자에게 다시 임대한 사실이 확인된다면, 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 근거하여 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상 범위에는 이사 비용, 중개보수, 새로운 주택의 보증금 차액에 따른 금융비용 등 현실적으로 발생한 손해가 포함될 수 있습니다.

임대인 역시 분쟁을 예방하기 위해 실거주 계획을 객관적 자료로 정리해 두는 것이 필요합니다. 계약갱신청구권은 임차인의 권리이지만, 동시에 법이 정한 요건과 절차를 따르는 것이 전제됩니다. 임차인은 행사 기간을 준수하고 의사를 명확히 표시해야 하며, 임대인은 거절 사유를 주장할 경우 그 근거를 충분히 준비해야 합니다. 실거주 입증 책임은 갱신을 거절하는 임대인에게 있다는 점을 이해하고, 관련 증거를 체계적으로 관리하는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다. 이러한 법적 구조와 절차를 충분히 숙지하여 자신의 권리를 정당하게 보호받는 것이 중요합니다.